Karataş: “Adana’da şuan yaptığım projenin daha üstünde statik kuvvette sahip bir proje yok”

Park Zirve İnşaat’ın kurucusu ve yöneticisi olarak 2010 yılında kurulan firmalarının başarı hikâyesini paylaşan Kadir Karataş, inşaat sektöründeki geçmişi ve Türkiye’nin çeşitli şehirlerinde gerçekleştirdikleri önemli projeleri İş’te Life Adana’ya anlattı. Özellikle son 15 yılda Adana’ya odaklanan Karataş, 6 Şubat depremi sonrası sektördeki dönüşümü ve güvenli konut anlayışındaki değişiklikleri açık yüreklilikle anlatırken, sağlam yapı konusundaki iddiasını “Adana’da şuan yaptığım projenin daha üstünde statik kuvvette sahip bir proje yok” sözleri ifade etti.

İş’te Life Adana/Filiz Yıldırıcı

Park Zirve İnşaat’ın geçmişinden ve neler yaptığınızdan bahseder misiniz?

Park Zirve İnşaat 2010 yılında kardeşlerimle beraber kurduğum bir firma. Daha öncesinde farklı firmalarımız vardı ama 2010 yılından bu yana tek bir firma ile hareket etme kararı aldık. Şuana kadar Türkiye’nin belli şehirlerinde çok ciddi projeler yaptık. Son 15 yıl da Adana’da yerleşik düzende işlerimize devam etmekteyiz. 2010 yılından bu tarihe kadar yaklaşık 800 konut civarında işlerimiz oldu. Şuanda hâlihazırda başladığımız 180 ve 260 dairelik projeler olmak üzere toplamda 440 dairelik projemiz devam ediyor. Sektörde 3 kardeşiz. İki inşaat yüksek mühendisi bir mimar. Kendi projelerimizi kendimiz yaparız. Kendi emeğimizle kendi işimizi bitiririz.

Deprem hepimizin hayatını çok derinden etkiledi. Hem fiziki olarak hem de psikolojik olarak yaşantılarımız değişti. Tabi bu durum yaşantılarımızla ilgili plan yaparken tercihlerimizi de değiştirdi. Depremden sonra size gelen taleplerde değişiklik oldu mu?

Bahsettiğiniz gibi insanların artık hayata bakışları, yaşam standartları, konutla alakalı seçimleri ciddi anlamda değişti. 6 Şubat’ta yaşadığımız deprem mühendislik açısından tarihte görülmemiş, bu tarihten sonra da görülebilir mi pek bilmediğimiz çok büyük bir afetti. Gerek depremin süresi, gerek depremin ivmesi, gerek yapmış olduğumuz yapıların buna karşı nasıl dayanım gösterecekleri çok ciddi anlamda sıkıntılı bir süreç. Hala risk altında olduğunu düşündüğümüz bir bölgedeyiz. Bu ülkede olmaz dediğimiz her şey karşımıza çıkıyor. Artık olmaz diye bir şey yok. En kötü senaryoya göre hazırlık yapmamız lazım.

“6 Şubat’ta yaşadığımız deprem bizim çizdiğimiz statik projelerin çok üstünde bir kuvvette”

 İnsanlar artık yüksek yapılı binalardan korkuyor. Ben çok uzun yıllar statik proje çizdim. Yaptığım projelerde şunu gördüm ki 6 Şubat’ta yaşadığımız deprem bizim çizdiğimiz statik projelerin çok üstünde bir kuvvette. Yeni bir statik sistem kurmamız lazım. Yeni bir deprem yönetmeliği çıkarıp ona uygun binalar yapmamız lazım. Bunu ülke genelinde herkes bireysel yapmak zorunda ki biz bu saatten sonra yaptığımız projeleri yaklaşık 10 şiddetindeki depreme 5 dakika boyunca dayanabilecek şekilde yapmaya başladık. Hiçbir şekilde zemin+5 kattan yüksek bina yapmama kararı aldık. Şuan yaptığımız projeler de bu doğrultuda yapılıyor. Çünkü olmaz dediğimiz her şey oluyor.

Türkiye’de Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’nın planlama ile ilgili yapmış olduğu mevzuat yeterli mi sizce? Yoksa inşaatla ilgili farklı yönetmeliklerin yapılması gerekiyor mu?

“Devlet müteahhitlere ve bizlere acımayacak”

Binaları yıkan en yüksek parametre ivme ve süre. Şimdi biz statik projelerimize 1,5 Gal ivme üzerinde hesap veriyoruz. Neden 1.5’i temel alıyoruz? Çünkü tarihimizde görülmüş en yüksek deprem olan Erzincan depreminin ivmesi 0.88 Gal’di. Bilim insanlarımız demiş ki biz en yüksek gördüğümüz depremin ivmesi olan 0.88’in de üzerine çıkarak güvenli tarafta kalalım ve ivmeyi 1,5 kabul edelim. Biz de programlar üzerinde ivmeyi 1,5 kabul ederek statik çizmişiz. Fakat 6 Şubat’ta olan depremin ivmesi 2.8 Gal. Süre anlamında da biz statik çizimlerde 40 saniyeyi ölçüt alıyoruz. 6 Şubat’taki depremin oluşumu ve bitimi 10 dakika’yı bulmuştu. Bu demek oluyor ki; bizim bilim insanlarımızın ön görebilirliğinin çok çok üstünde bir depremle karşılaştık. Bir daha böyle bir deprem görür müyüz? Bilemiyorum ama bizlerin olabilir ihtimali ile tedbir almamız gerekiyor. Onun için çevre şehirciliğimizin ve devlet kurumlarımızın bu saatten sonra yapması gereken şu; müteahhitlere ve bizlere acımayacak… Yüksek yapıya hiçbir şekilde izin vermeyecek, zemin iyileştirme ile alakalı olarak yaptırımları zorunlu kılacak. Bizler de daha sağlam yapılar yapmaya çalışacağız.

Geçenlerde Japonya’da da yüksek şiddetli bir deprem meydana geldi. Fakat çok büyük can ve mal kayıpları görmedik. Bu nasıl mümkün oluyor?

“Olası bir afette sizlerin canlı olarak binadan çıkabiliyor olmanız lazım”

Biz 6 Şubat depreminde 500 KM yarıçapında 11 ilimize etkileyecek bir deprem yaşadık. Japonya’da oluşan depremler sığ ve lokal depremler. Şöyle örnek vereyim; biz şuan Seyhan sınırları içerisindeyiz, burada 9 şiddetinde bir deprem oluyor ama Çukurova’dakiler hissetmiyor. Bu kadar kısa ve lokal alanlarda oluşuyor. Ama ona rağmen Japonya bu konuda dünyadaki tek örnektir. Çünkü defalarca 9 ve üzeri şiddetinde depremlere maruz kalmış ve bunlarla ilgili çok büyük kayıplar vermiş, bu durumdan ders çıkararak çok ciddi tedbirler almıştır.

Demek ki tedbir kurtarıyor…

Kesinlikle… Öyle bir dönemdeyiz ki mühendislik, teknoloji, bilim her şeyin üstünde. İstenilse yıkılmayan bina yapılabilir ama maliyetler çok yüksek… Bizim mühendislik fakültelerinde bize öğretilen şu; biz hasar almayan bir bina yapamayız ama yıkılmayacak bir bina yapabiliriz. Zaten binanın görevi de bu. Olası bir afette sizlerin canlı olarak binadan çıkabiliyor olmanız lazım.

Adana’da yapılan konutları yaşanılabilirlik açısından nasıl değerlendirirsiniz?

Adana’da iş yapan meslektaşlarımız birçoğu işini liyakatle yapıyor fakat bir denetim sorunumuz var. İkinci sorunumuz ise bir proje yaparken sadece kendi mimarlarımıza ve tarzımıza göre değil arsa sahiplerinin beklentilerine ve tarzlarına göre proje yapmak zorunda kalmamız. Bizi en çok sınırlandıran ve zorlayan şey bu.

Diğer bir sorun da hala birçok şeyin usulen yapılıyor olması. Mesela projede sığınak var mı denildiğinde usulen o sığınak var oluyor fakat işlevsellik olarak o sığınak tam anlamıyla bir sığınak değil. Bugün geldiğimiz noktada savaşları, nükleer ve kimyasal saldırıları göz önünde bulundurarak sığınaklarımızı insanların en az 3-5 ay kalacağı şekilde tasarlamamız gerekiyor.

Son projeniz olan Riverside’ı sormak istiyorum. Projenizin özelliklerinden ve oradan daire sahibi olmak isteyenlerin sahip olacağı ayrıcalık ve güzelliklerden bahseder misiniz?

Öncelikle projemizin lokasyonu ile ilgili bilgi vermek istiyorum. Adana’da Çamlıca diye bilinen bir lokasyonda projemiz. Yaklaşık 30-35 yıldır imar sorunu çözülemeyen, bununla alakalı birçok kavgaların ve siyasi sorunların yaşandığı bir bölgeydi. Burada projeye başlamak bize nasip oldu. Gerek büyükşehir belediyemiz, gerek ilçe belediyelerimizin yapmış olduğu planlar neticesinde burası imara açıldı. Toplam 70 Bin Metrekarelik bir alan ve 9 parselden oluşan bir alan bahsettiğim yer. Birinci ve dokuzuncu parseller bizim. Yaklaşık 30 dönüme yakın bir alan bizim kullanımımızda. İki parselimiz de ruhsatlandırılmış durumda.

Çamlıca’nın güzel tarafı şu; Adana’nın neresine giderseniz gidin; ulaşım beş dakika. Otoban yoncasının girişi ve çıkışı şantiyemizin dibinde. Giriş yerimiz Atlı Spor Kulübü’nün girişi. Karşımızda şehir hastanesi, yaklaşık 2 KM ötemizde Çukurova Üniversitesi, Yeni Bölge Adliyesi, Çarşıya ulaşım derken lokasyon anlamında en iyi yerlerden birisi. Bir diğer güzel tarafı ise doğa. Yakınında çoğu insanın sabahları yürüyüş yaptı Yaşar Kemal Parkı var. İki sene önce de Cumhurbaşkanı’nın talimatıyla o alan millet bahçesi yapılması için TOKİ’ YE devredildi.

Proje özelliklerinin detayından bahseder misiniz?

Başlamış olduğumuz Riverside projesi, bizim 2022 Aralık Ayı’nda ruhsatlandırdığımız bir projeydi. Arsamız yaklaşık 17 Bin Metrekare’lik bir alana 22 kat 3 blok olacak şekilde ruhsat almıştık. Tabi inşaata başladık başlayacağız derken 6 Şubat depremini yaşadık. Başlamamamız bizim için hayır olmuş. Deprem gününü kadar biz dahi ne kadar yüksek yapı yaparsak daire konforumuz o kadar artar, satışlarımız da bir o kadar artar diyorduk. Ama depremden sonra bu düşüncemizden vazgeçtik. Depremden sonra bu projemizi revize ettik. Zemin+Beş Buçuk kat dediğimiz yatay mimariye çevirdik. Projemizi 5 blok yaparak zemin katlarını bahçeli ve loft daireler şeklinde planda. Aradaki 4 katı 3+1 ve 4+1 düz ayak daireler, son katları ise dubleks yaptık. Burada her bütçeye uygun, oda sayısı anlamında da herkese hitap eden daireler yaptık. Her daireye iki-iki buçuk araçlık alan düşecek şekilde kapalı otoparkımız mevcut.

“İddia ediyorum; Adana’da şuan yaptığım projenin daha üstünde statik kuvvette sahip bir proje yok”

İddia ediyorum;  Adana’da şuan yaptığım projenin daha üstündeki statik kuvvette bir projede yok. Hiçbir şekilde malzeme kısıtlamasına gitmedim. 2 bin ton demirle tamamlayabileceğim projeyi 3 Bin 300 ton demirle bitiriyorum. 20 Bin Metreküp betonla bitirebileceğim projeyi 35 Bin Metreküp betonla bitiriyorum. Kendi kaba inşaat maliyetimi %50 oranında artırdık. Kat sayısını düşürdük ve çok özel bir proje çizdik. Bu depremden ders alanların, kendisini ve ailesinin canını düşünen insanların talep etmesi gereken bir proje yaptık. Nasip olursa firma sahipleri olarak kardeşlerimizle birlikte biz de orada oturacağız.

Bu proje ile beraber farklı bir proje düşünüyor musunuz? Yoksa bu proje bitinceye kadar bekleyecek misiniz?

Bu proje ile beraber başlamış olduğumuz bir proje daha var aynı bölgede. Orada da 2+1 ve 1+1 seçeneklerden oluşan yaklaşık 260 dairelik bir projemiz var. Bu projemizi hem yatırımcılar hem de çekirdek aileler için rezidans tarzında yapıyoruz.

Konut fiyatlarındaki artışa bakılarak müteahhitlerin çok para kazandıkları yönünde bir algı var. Sizin açınızdan durum nedir?

“işin sonunda o işi kaça mal ettiğimizi ön göremiyoruz”

Bir şeyleri doğru kıyaslayabilmek lazım. 2021 yılında 145 TL’ye aldığımız C35 betonu biz bugün 2 Bin 250 TL’ye alıyoruz. İki sene içerisinde sadece betona gelen fark 17 kat civarında.2021 yılında 3 Bin 300 TL’ye almış olduğum demirin tonu şuan 254 Bin 500 lira… İşçilik maliyetlerimiz normal şartların çok üstüne çıktı ve şuan çalıştıracak kalifiye eleman bulmakta zorlanıyoruz. En kötüsü de hiçbir ürünü sabit fiyatla alamıyoruz. Yani bugün başladığımız projeyi 2 yıl sonra bitirdiğimizde kaça mal edeceğimizi ön göremiyoruz. Aldığımız bütün ürünler -parasını ödemiş olsak dahi- fiyat farkı bize yansıtılarak gönderiliyor. Böyle olunca işin sonunda o işi kaça mal ettiğimizi ön göremiyoruz.  

O kadar emek ve riskten sonra bizim daire satışlarında kar marjımız %20’leri geçmiyor.

Daire fiyatları düşer diye bir beklenti hâkim. Şuanda konut sahibi olmak isteyenler sizce beklemeli mi yoksa mevcut durumu fırsata mı çevirmeli?

Benim tavsiyem, konut ihtiyacı olanların vakit kaybetmeden bugün konut almaları. Net söyleyeyim, bugün satış yokken bizler satış yapabilmek için yeri geliyor dairelerimizi maliyet rakamlarına kadar düşerek veriyoruz. Bugün konut alınabilecek en iyi dönem. Yarın konut kredileri 0,99’lara düşünce daire fiyatları iki katına çıkacak. Bu durumda kredi ile daire almak karlı olmayacak. Krediler düşer daire fiyatları yükselir. Krediler yükselir daire fiyatları düşer. Artan maliyetler düşmediği sürece konut fiyatlarında düşüş olmaz. O yüzden konut alacak olanların bu zamanı değerlendirmesini öneririm.